二胎貸・市價估值
房子快被法拍？以市價估值判斷殘值夠不夠代償
能不能用代償搶救，關鍵在房屋扣掉債務後還剩多少殘值。二胎貸以市場真實成交價估值、不做屋齡折價、不用銀行保守鑑價，把你房子的殘值估到最實在——殘值夠，代墊清償撤回執行就有基礎；即使是老屋，市價估值也常估得出足夠空間。
時間就是一切——距離拍定越近，選項越少。如果你正在這個處境，先確認債務金額與拍賣期日。
代償搶救的四個步驟
步驟 1
確認債務與拍賣期日
先問清楚要清償的總額（含本金、利息、違約金與執行費用），以及距離拍定還有多久。這決定來得及用哪種方式。
步驟 2
評估房屋殘值
房屋市值扣掉債務後還剩多少空間，是能不能用代償搶救的基礎。殘值充足，代墊或附買回才做得起來。
步驟 3
代墊清償、撤回執行
由資金方先代為清償債務，向法院聲請撤回強制執行、塗銷查封，房子先保住。
步驟 4
重整為從容的還款
撤封後房屋恢復乾淨，再以二胎設定或附買回，把代墊轉為條件較好、時間較從容的還款。
三種搶救方案，對應不同處境
缺口在房屋殘值空間內用二胎設定成本最低；債務大到二胎接不住，才以附買回釋放足額資金。哪種適合，評估時一起試算。
法拍代償常見問題
老屋被查封，殘值估得出來能代償嗎？
可以評估。二胎貸以市場真實成交價估值、不做屋齡折價，地段好的老屋土地持分價值往往撐得住殘值。只要市價扣掉債務後有足夠空間，就有代墊清償、撤回執行的基礎。
房子已經被查封，還來得及救嗎？
只要還沒「拍定」，你都可以在拍定前清償全部債務、聲請撤回執行，把房子救回來。從查封到拍定通常有數月，越早行動選項越多。
什麼是「代償」？
由資金方先代為清償你的債務、讓法院撤回執行、塗銷查封，房子先保住；之後這筆代墊再以你的房屋設定二胎或以附買回償還。前提是房屋扣掉債務後仍有殘值空間。
被查封的房子可以直接辦二胎嗎？
不行。查封是限制登記、處分權受限，無法在查封中辦新設定。可行順序是「先代墊清償、撤回執行、塗銷查封、恢復乾淨後再設定」。
撥款前需要先付費用嗎？
不需要。撥款前收取任何名目費用都應立刻停止往來。契約載明年利率、不逾民法第 205 條 16%，費用逐項列明，空白欄位一律不簽。
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