不同屋齡的房子，實際貸到多少

取得 420 萬

當時的狀況｜四十五年老公寓，前面問了兩家都說屋齡太老成數要打折，估出來的數字比屋主預期低很多。

怎麼算的｜調謄本確認土地持分 12.8 坪。該地段土地價值高，建物殘值雖近乎歸零，但土地持分撐住整體估值。改以土地價值為主體計算，市值認定明顯高於前兩家。

結果｜核貸金額比前兩家的估算高出約 130 萬。

成立關鍵｜老公寓樓層低、戶數少，單戶土地持分遠高於大樓。這個數字多數屋主說不出來，但它常常是老屋估值的關鍵。

取得 310 萬

當時的狀況｜擔心屋齡快三十年會被扣分，猶豫了很久才來問。

怎麼算的｜以同社區同類型近半年成交為基準估值。該區二十多年物件的成交價本身已反映折舊，估值直接採用市場行情，不再重複扣屋齡。

結果｜成數與一般物件相同，未因屋齡另外打折。

成立關鍵｜二十到三十五年這一帶最多人擔心，但折舊早就反映在成交價裡了。用市價估值就不會重複計算——擔心的人多半是自己扣了兩次。

取得 350 萬

當時的狀況｜三十八年透天，三年前做過外牆整修、屋頂防水與全戶管線更新，共花約 180 萬。

怎麼算的｜請屋主提供工程合約、發票與施工前後照片。結構與機能性工程納入屋況評價，估值較同屋齡未整修物件上修。

結果｜估值較區域同屋齡平均高出約一成。

成立關鍵｜會被採計的是延長建物壽命與提升機能的工程，不是室內裝潢。有做過一定要主動提出並附證明，不講的話只能從外觀判斷。

取得 480 萬

當時的狀況｜五十年老屋，社區已取得危老重建計畫核准，屋主想知道這個進度能不能算進估值。

怎麼算的｜確認核准函與住戶同意文件。危老需百分之百同意，無釘子戶風險、時程可預期，因此採計程度高於都更早期階段。估值納入改建後權利價值的折現考量。

結果｜因有正式核准文件，估值明顯高於單純的現況市價。

成立關鍵｜純粹「聽說要都更」不計價。有主管機關核准文件才採計，而危老因為門檻是全體同意，份量通常高於都更早期。

取得 175 萬

當時的狀況｜五樓公寓無電梯，屋主拿同棟二樓的成交價來期待，落差很大。

怎麼算的｜改以同棟或鄰近同樓層的成交為比對基準。五樓因爬樓梯負擔，單價低於二樓約一成半，這是市場真實反映。同時計入該戶土地持分。

結果｜依同樓層行情核貸。事前說明落差來源，避免對保時才發現數字不同。

成立關鍵｜樓層價差是真的。查行情要找同樓層，不要用整棟最高那筆——當初買的時候，付的也是五樓的價格。

取得 230 萬

當時的狀況｜屋主不確定自家是否在列管名單，擔心影響辦理。

怎麼算的｜協助查詢主管機關公開資訊，確認該建物未在列管名單內，排除疑慮後以一般程序估值。

結果｜確認非列管後正常承作。

成立關鍵｜特定年份建案有集中出現的情況，但不確定就先查。這是公開資訊，隱瞞沒有意義，早點確認反而省時間。