準備清單

老屋辦理前的自我檢查

老屋卡住的通常不是屋齡，是歷史遺留的產權問題。房子越老經手的人越多，這張表先自己走一遍。

共 24 個檢查項目。建議列印帶在身上，逐項確認後再簽名。

1. 先調謄本，六個常見卡點一次確認

這六種狀況除了查封之外都有解，關鍵是早發現。

他項權利部有沒有舊設定沒塗銷 早年借過錢還清後沒辦塗銷，設定會一直掛著佔用擔保空間。要找回原債權人取得塗銷同意書。 所有權人是不是還登記在過世的長輩名下 未辦繼承登記無法設定，而且逾期有罰鍰。拖越久繼承人越多越麻煩。 是公同共有還是分別共有 公同共有必須全體同意用印，一個都不能少。分別共有可就自己持分單獨設定。 有沒有共有人在國外或失聯 國外需辦授權書並經駐外館處驗證，時程以月計算，請最早啟動。 註記事項有沒有查封、假扣押 有的話是要先處理債權，屬於另一個層次的案件。 門牌與現在的地址一致嗎 老房子可能經歷門牌整編，不一致要辦標示變更登記。

2. 找出您的土地持分坪數

這是老屋估值的關鍵，卻是最多屋主說不出來的數字。

在謄本標示部找到土地持分面積 建物會折舊，土地不會。屋齡超過三十五年的房子，價值主體就是土地。 確認樓層與總樓層 公寓樓層低戶數少，單戶土地持分通常遠高於大樓，這是老公寓保值的原因。 談估值時主動講出這個數字 比說「我房子在某某路」有用得多。

3. 整修過的話，把證明準備好

會被採計的是延長建物壽命與提升機能的工程，不是室內裝潢。

結構補強、耐震補強的技師簽證 這類文件份量最重，尤其對屋齡三十五年以上的物件。 外牆整修、屋頂防水的工程合約與發票 防水是老屋最常見的問題來源，做過的在屋況評價上明顯占優。 管線全面更新的證明 水管電線是實際風險，全戶重拉屬於機能性提升。 電梯增設的工程與驗收文件 對五樓以下無電梯公寓，這是價值影響最大的工程之一。 施工前後照片 最直觀的證明，尤其是完工後看不見的防水與管線工程。 管委會的公共工程紀錄 整棟的工程可用會議紀錄與驗收文件佐證。

4. 確認幾件會影響估值的事

查詢是否為海砂屋或輻射屋列管 各縣市建管單位有查詢管道。不確定就先查，這是公開資訊隱瞞沒意義。 違建部分不計入估值 頂樓加蓋、陽台外推、庭院增建原則不採計，而且有查報拆除風險。 都更或危老有沒有正式文件 純粹「聽說要都更」不計價。要有主管機關核准函才採計，危老因需全體同意份量更高。 查同樓層的成交，不要用整棟最高那筆 無電梯公寓四五樓比二樓低 15% 至 20%，這是市場真實反映。

5. 文件與簽約

身分證正本、權狀、一胎繳款紀錄 權狀遺失可先用謄本推進，補發同步進行。 一胎餘額看繳款紀錄不看謄本 謄本設定金額通常是原始借款的 1.2 倍且不隨還款減少。 契約載明年利率，不逾民法 205 條 16% 上限 月息乘 12 就是年利率，先自己換算一次。 確認撥款前不收任何費用 合法業者所有費用在撥款時結算或撥款後支付。 任何空白欄位一律不簽 金額空白的本票是所有借貸糾紛最常見的起點。

清單上有卡住的項目？

權狀找不到、產權有共有人、契約條款看不懂——這些都可以先問。把您卡住的那一項說給專人聽，二胎貸房產附買回專家免費評估、全程保密、不推銷。

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