無電梯公寓的樓層價差：為什麼四五樓貸得比較少

同一棟四層樓公寓，二樓和四樓的成交單價可以差一成半到兩成。這個差距在估值時是實打實反映的，因為它反映的是真實的市場接受度。

樓層價差的市場邏輯

無電梯公寓的樓層價差來自一個很現實的因素：爬樓梯。

對年輕單身者而言，爬四樓可以接受。但對有幼兒的家庭（要抱小孩、推嬰兒車）、有長輩同住的家庭、或屋主自己年紀漸長之後，高樓層的不便會直接轉化為需求減少。

需求少，買方少，成交價自然低。台灣人口結構高齡化，這個效應近年還在強化。

各樓層的實際定位

一樓：最特殊。如果臨路且能作店面使用，價值可能是全棟最高，因為有商業使用價值。但如果是純住宅用的一樓（巷內、無店面條件），反而可能因為潮濕、蚊蟲、隱私、安全性等因素而不受青睞。一樓要看能不能做生意，差別非常大。

二樓：純住宅中最受歡迎。爬一層樓的負擔小，又避開了一樓的缺點。

三樓：接受度仍高，價格略低於二樓。

四樓、五樓：折價明顯。五樓如果有頂樓使用權（即使是違建加蓋），部分買方會認為有加分，但估值上加蓋不採計，所以這個「加分」在市場成交價上有反映，在估價的權狀計算上沒有。

對可貸額度的實際影響

估值是以同社區同樓層的成交為基準。所以如果你是四樓，估價會用四樓的成交價，而不是全棟平均。

這聽起來吃虧，但其實是公平的——因為當初你買的時候，付的也是四樓的價格。問題出在很多屋主用「隔壁二樓賣了多少」來期待自己的估值，那就會有落差。

算自己的空間時，記得查同樓層或相近樓層的成交，不要用整棟最高的那一筆。

增設電梯的影響

如果你的公寓已經增設電梯，這是實質且顯著的加分項，因為它直接改變了高樓層的市場定位——有電梯之後，四樓五樓的需求限制大幅解除。

政府對老屋增設電梯有相關補助方案，各縣市規定不同。如果你的社區正在推動，可以留意。

要注意的是，增設電梯需要區分所有權人一定比例的同意，而且會佔用部分公共空間、產生後續維護費用。低樓層住戶有時反對，因為他們受益少卻要分攤費用。這是實務上最常見的阻力。

如果已經完工，記得在諮詢時主動提出，並準備工程與驗收文件。

土地持分：無電梯公寓的隱藏優勢

前面講的都是劣勢，這裡講優勢。無電梯公寓通常樓層低、戶數少，每一戶的土地持分明顯高於電梯大樓。

四層樓、一層兩戶的公寓，八戶分一塊基地。二十層、一層四戶的大樓，八十戶分同樣大小的基地。前者單戶持分是後者的十倍。

這在兩種情況下特別有價值：一是精華地段，土地價值支撐整體估值；二是有都更或危老改建的可能性時，土地持分直接決定你能分回多少。

所以不要只看到爬樓梯的劣勢，也要知道自己手上土地持分的份量。談估值時把這個數字講出來。

實務建議

諮詢時把這幾項一次講清楚：樓層與總樓層、有無電梯（含是否為後來增設）、土地持分坪數、一樓是否有店面條件（如果你是一樓）。

這幾項會直接影響估值的比對基準。講清楚，估出來的數字才準；含糊帶過，只會拿到一個保守的區間。

二胎貸以市價估值、不限屋齡，樓層與土地持分都會據實納入。你的優勢我們會算進去，劣勢也會誠實告訴你。