用實價登錄自己估市價：挑對可比案例的四個條件

房子值多少不必等別人說。學會用實價登錄挑對「可比案例」自己估市價，辦二胎你有判斷籌碼、任何估價你都能驗證。關鍵在挑案例——挑錯了，估出來的市價就是錯的。這篇講可比案例的四個條件。

為什麼「挑對案例」是關鍵

實價登錄有一堆成交，但不是每筆都能拿來比你的房子。條件差太多的案例混進來，估出來的市價就歪了。估價的核心不是查資料，是篩出真正跟你的房子可比的那幾筆。四個條件都貼近，那筆才算數。

條件一：時間近（近一年）

房市會變，兩三年前的成交反映的是當時的行情，不是現在。優先取近一年的成交；行情波動大的區域，越近越好。時間拉太遠的案例，參考價值大打折扣。

條件二：房型同（公寓/大樓/透天分開看）

公寓、電梯大樓、透天的單價結構完全不同，同區的電梯大樓單價可能比公寓高三成以上。一定要拿同房型的比——用大樓成交估你的公寓，或反過來，都會嚴重失真。

條件三：坪數相近

坪數差距大，單價也會有差異（小坪數常有單價偏高的現象）。挑坪數跟你的房子相近的案例，比出來的單價才貼合。

條件四：屋齡相近、地段相近

屋齡差十年、二十年，折舊反映在價格上；同一行政區不同路段，行情也可能拉開。優先取同社區或鄰近三百公尺、屋齡相近的成交。範圍太大混入條件差很多的、太小又沒幾筆，三百公尺是實務甜蜜點。

篩完之後：取單價中位數×坪數

四條件都貼近的可比案例抓五到十筆，剔除明顯異常的（親友低價移轉、含車位灌單價、法拍賤賣、豪裝溢價），把每坪單價排序取中位數，乘上你的坪數，就是貼近市場的市值。中位數比平均穩定，不會被一兩筆極端案例拉走。有了這個市值，可用可貸空間試算估殘值。

會挑案例，你就有了估價的底氣

自估市價的功夫全在挑案例。四個條件——時間近、房型同、坪數近、屋齡地段近——守住，剔除異常取中位數，你估出的市值就站得住腳。有這個數字當錨點，辦二胎時銀行估多少、民間估多少，你都能自己判斷合不合理。