房子還能再借多少？殘值空間的判斷公式與三個變數

房子還在繳一胎，到底還能不能再借、能借多少？答案藏在「殘值空間」這個數字裡。這篇給你判斷公式，拆解決定殘值大小的三個變數，讓你自己就能估出房子還剩多少可運用的空間。

殘值空間的基本公式

殘值空間 ＝ 房屋市價 × 可貸成數 − 一胎本金餘額。二胎的可貸成數通常抓八到九成。舉例：市價1200萬、可貸八成＝960萬，一胎本金餘額還欠700萬，殘值空間＝960−700＝260萬。這260萬就是理論上還能再借的空間。可用可貸空間試算直接算。

變數一：市價（最大的槓桿）

市價是公式裡最大的變數，估高估低直接放大縮小殘值。要用貼近真實的市價——實價登錄近一年同區、同房型、相近坪數屋齡的成交單價中位數，乘上你的坪數。別用開價、別用幾年前買價、別用感覺。市價抓準，殘值才準。

變數二：一胎本金餘額（別用設定金額）

要用一胎的本金餘額（你現在實際還欠多少，網銀或對帳單查），不是謄本的設定金額（那是原貸1.2倍的擔保上限，會高估你的欠款、低估殘值）。這是估殘值最常見的錯誤，用錯數字整個空間就算歪了。

變數三：可貸成數（看房子條件）

可貸成數不是固定的，看房子條件浮動：精華地段、電梯大樓、屋齡新、產權單純的，成數往九成靠；地段偏、屋齡老、公寓無電梯、產權有狀況的，往八成甚至更低。條件好的房子，同樣市價能借出的殘值更多。

算完之後怎麼用

殘值空間是「理論上限」，不是保證核准的額度。實際核貸還要看產權現場、承作政策。但有了這個數字，你就知道：房子還有沒有空間、大概多大、值不值得辦。殘值接近零或為負（欠款接近市價），就要務實評估其他路。

殘值是房子替你留的餘裕

繳了幾年一胎、房子又增了值，市價和欠款之間拉開的差距，就是房子替你存下的餘裕。三個變數抓準——市價用實價登錄、餘額用本金、成數看條件——你自己就能估出這份餘裕有多大，不必等別人告訴你。